Reggio. Rue: il via alla rivoluzione verde

La definizione tecnica è ostica: variante al Rue – cioè modifica del Regolamento urbanistico ed edilizio – ma vale la pena superare l’ostacolo e “vedere le carte”, perché dentro ci sono i tratti del nuovo volto della città. Quelli della cosiddetta Fase 2 del programma di Rigenerazione urbana di Reggio Emilia, impostata dall’Amministrazione comunale sulla spinta dei buoni risultati della compiuta Fase 1.

Fase 1 è stato il pacchetto delle prime tre varianti al Rue, che ha aperto la strada alla Rigenerazione urbana.

Fase 2 è la nuova variate generale al Rue, che prevede ora sia di estendere sul territorio comunale le novità normative virtuose e consolidate, introdotte con le precedenti varianti per incentivare e accelerare i processi di rigenerazione urbana, sia adottare azioni concrete e innovative che coinvolgano il pubblico e il privato nella lotta ai cambiamenti climatici.

Le scelte dell’Amministrazione hanno consolidato il definitivo cambiamento di un modello di sviluppo urbanistico quantitativo a favore del recupero del patrimonio edilizio esistente, quale unico modello di crescita competitiva per il territorio.

“Si tratta di una nuova svolta verde per la nostra città perché siamo di fronte a un’operazione di programmazione ambientale ed ecologica che non si faceva a Reggio da molto tempo, nonostante già la prima variante di riduzione abbia portato alla cancellazione di oltre 1000 appartamenti che non verranno edificati – ha detto stamane il sindaco di Reggio Luca Vecchi presentando il nuovo Rue alla stampa – Con questo nuovo atto cancelliamo altri 2300 appartamenti, valorizziamo i corridoi ecologici nei quartieri, i percorsi fluviali e ciclopedonali, piantumiamo 20mila alberi e creiamo nuove zone boscate sulla base di una programmazione specifica. Abbiamo fatto nostri i temi della rigenerazione urbana, del riuso e della ristrutturazione dell’esistente creando un nuovo approccio, anche culturale, di gestione del territorio che è orientato alla sostenibilità, all’ambiente e all’agricoltura”.

“I dati di questa operazione ci restituiscono una fotografia dell’edilizia molto diversa da quella che è la percezione comune. Il 97% degli interventi edilizi riguarda infatti ristrutturazioni e manutenzioni dell’esistente, mentre il restante 2% di nuova costruzione è relativo in maggior parte al settore produttivo – ha detto l’assessore comunale alla Rigenerazione urbana Alex Pratissoli – Visti gli esiti positivi dei provvedimenti degli scorsi anni, abbiamo deciso di estendere i benefici della rigenerazione a tutta la città e non solo ad ambiti specifici, a cominciare dall’Area nord e dalla via Emilia, per poter così contribuire ulteriormente al contrasto dei cambiamenti climatici, un fenomeno rispetto al quale l’edilizia impatta per un quarto. Un fenomeno che aggrediamo altresì con una infrastrutturazione verde che rafforza le dotazioni esistenti e si sviluppa nelle connessioni del tessuto urbano”.

La nuova variante generale al Rue verrà discussa dal Consiglio comunale per essere poi adottata entro i primi di novembre. Una volta adottate le nuove norme saranno immediatamente esecutive.

Le scelte compiute negli ultimi quattro anni dall’Amministrazione comunale, tradotte nel pacchetto di complessive tre varianti al Rue vigente e due al Piano strutturale comunale (Psc), hanno determinato esiti importanti riguardo a Rigenerazione urbana e riduzione del consumo di suolo:

– cancellazione di oltre 2 milioni di metri quadrati di aree potenzialmente urbanizzabili, pari a 1.133 alloggi (cosiddetta Variante in riduzione);

– cancellazione di 46.000 metri quadrati di superficie di vendita (corrispondenti ad oltre 18 grandi strutture di vendita);

– rigenerazione urbana incentivata, anche economicamente, attraverso una riduzione del 50% degli oneri di urbanizzazione per tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia e manutenzione straordinaria onerosa (nel caso ad esempio della ristrutturazione di un appartamento di 100 metri quadrati la riduzione corrisponde a un risparmio di 11.500 euro rispetto a una nuova costruzione);

– semplificazione drastica delle norme per favorire la rigenerazione urbana in diversi ambiti di riqualificazione della città, in particolare nel Parco Industriale di Mancasale, nel Centro storico, nel quartiere di Santa Croce;

– a Mancasale 80 interventi di recupero e ampliamento dell’esistente realizzati nel solo 2017: una impresa su 8 ha utilizzato i benefici urbanistici ed economici introdotti per sostenere la rigenerazione urbana del Parco industriale;

– in Centro storico, circa 1.000 cantieri per la riqualificazione di immobili privati dal 2015 a oggi. Di questi il 42% corrisponde a ristrutturazione complessiva dell’immobile.

Da rilevare che gli interventi edilizi corrispondono all’insediamento e riqualificazione di una molteplicità di usi e funzioni che arricchiscono il contesto sociale ed economico del Centro storico: dalla residenza ad alta qualità in grado di occupare con poche unità immobiliari importanti edifici, a nuove forme di residenza per studenti e professionisti.

Si registra inoltre una molteplicità di interventi collegati al terziario: commercio, servizi alla persona e alle imprese che ritornano in Centro storico quale luogo valido per far incontrare domanda e offerta. Una dinamica dunque che si sta autoalimentando e trova nell’azione congiunta pubblico-privata la chiave per aumentare la qualità urbana del Centro storico;

– 33 interventi di restauro e riqualificazione delle facciate degli edifici del Centro storico, attraverso il Bando facciate, che consentono di recuperare oltre 13.000 metri quadrati di superfici prospicienti la pubblica via;

– 1,3 milioni di euro di investimento privato complessivo per le facciate del Centro storico, innescato dai 300.000 euro messi a disposizione del Comune attraverso il Bando;

– il 97% degli interventi edilizi a Reggio Emilia è relativo al recupero di immobili esistenti, a conferma della avvenuta transizione verso un modello edilizio fondato sul recupero e riuso;

– favorire l’attività agricola in territorio rurale che ha spinto la nascita di 158 nuove imprese agricole giovani dal 2015.

Il dato di sintesi di questa definitiva evoluzione verso rigenerazione e riuso dell’esistente è che, oggi a Reggio Emilia, oltre il 97,1% degli interventi edilizi è relativo al recupero di immobili esistenti, mentre solo il 2,9% è relativo a interventi di nuova costruzione, la maggior parte dei quali per dare risposta a esigenze produttive di aziende insediate sul territorio.

La Fase 2, con la nuova variante generale al Rue prossima al dibattito e al voto del Consiglio comunale, estende a tutta la città le norme in favore dei processi virtuosi di Rigenerazione che, come emerge dai dati consuntivi, hanno avuto un concreto effetto sulle dinamiche edilizie del territorio, e attiva misure di riqualificazione, riuso e salvaguardia in diversi ambiti, fra i quali: corridoi e aree verdi per il contrasto ai cambiamenti climatici, zone industriali storiche, centri storici minori (frazioni), Via Emilia e via Gramsci, aree di distributori di carburante dismessi.

Inoltre si introducono misure per il decoro urbano dei cantieri (contrasto all’abbandono e all’allocazione nelle aree di cantiere di rottami e macchinari) e si semplificano gli interventi in favore del recupero dell’esistente.

L’attuazione sinergica delle diverse nuove misure adottate con la nuova variante generale al Rue portano a due macro risultati attesi: ridurre ulteriormente il consumo di suolo determinando un nuovo taglio di quasi 400.000 metri quadrati di aree potenzialmente urbanizzabili (pari a oltre 2.300 nuovi alloggi in meno), per un totale (Fase 1 + Fase 2) di 2 milioni e 400.000 metri quadrati di aree edificabili convertite, che corrispondono alla cancellazione di 3.460 nuovi alloggi;

potenziamento e collegamento dei corridoi ecologici verdi – bacini dei torrenti Crostolo, Rodano, Modolena e Quaresimo, ma soprattutto la connessione delle aree verdi pubbliche e private non recintate nel territorio urbano o nelle fasce di cintura più esterne, con la creazione 2 milioni e 180.000 metri quadrati in più e la piantumazione di 20.000 nuovi alberi negli stessi corridoi e in altre aree verdi esistenti.

L’emergenza climatica, l’attenzione all’uso delle risorse del pianeta e l’affermarsi di nuove tecnologie influenzano notevolmente le dinamiche delle aree urbane. In tal senso, la scelta originale compiuta dall’Amministrazione di investire sul riuso degli spazi esistenti – e non su nuove espansioni in territorio agricolo – deve essere accompagnata dall’adozione di misure di adattamento e dall’avvio di incisive politiche di riduzione delle emissioni.

La lotta ai cambiamenti climatici, ovvero la difesa dalle ondate di calore, così come dalle alluvioni, impone interventi di riduzione dell’impermeabilizzazione dei suoli, uso diffuso di tetti verdi, nuove alberature, risistemazione naturalistica di fasce fluviali e individuazione di corridoi ecologici, intesi quali infrastrutture della sostenibilità, soprattutto in territorio urbano, aumentandone la permeabilità e la biodiversità.

Occorre anche a Reggio Emilia un sano “egoismo ambientalista” che spinga verso obiettivi anche più stringenti rispetto a quelli dell’Unione europea sulla riduzione delle emissioni di CO2, efficienza energetica ed uso di fonti rinnovabili.

Nella Fase 2 della Rigenerazione urbana il tema della lotta ai cambiamenti climatici è centrale. Una prima risposta a questo tema è così articolata:

il potenziamento dei corridoi ecologici urbani e rurali attraverso appunto l’individuazione di oltre 2 milioni e 180.000 metri quadrati di nuove aree – corridoi ecologici – che dovranno essere mantenute a verde profondo, permeabili e in cui sarà impedita la costruzione;

la piantumazione in parte di queste di oltre 20.000 alberi nei prossimi 5 anni.

Inoltre: impatto zero di tutti i nuovi interventi, di nuova costruzione o demolizione e ricostruzione, attraverso l’adozione di soluzioni tecniche che consentano la realizzazione di edifici a energia quasi zero, l’utilizzo di fonti rinnovabili e la piantumazione di nuovi alberi a compensazione delle emissioni di CO2, anticipando di tre anni gli obiettivi dell’Unione europea;

introduzione dell’Indice di riduzione edilizia (Rie) per determinare in maniera oggettiva e limitare l’impermeabilizzazione dei suoli nei nuovi interventi edilizi.

Le altre principali azioni della Fase 2 di Rigenerazione sono: nuove norme stringenti per la tutela e salvaguardia di centri storici minori e ville di pregio. Sono 48 i centri storici minori per i quali si prevede un’elevata tutela del valore testimoniale, la conservazione della morfologia di impianto urbano e dei caratteri tipologici dell’edificato, la rigenerazione del patrimonio edilizio e degli spazi aperti;

progetti specifici per la rigenerazione urbana della Via Emilia e di via Gramsci, attraverso interventi di comparto in grado di migliorare significativamente la qualità urbana e ambientale dei contesti attraverso linee guida da seguire sulla riqualificazione degli spazi pubblici e privati oggetto di intervento. In particolare sarà prevista una maggiore flessibilità ai cambi d’uso per favorire il recupero degli edifici esistenti attraverso intervento edilizio diretto;

una norma dedicata per incentivare il riuso dei distributori di carburante dismessi presenti sul territorio comunale favorendo l’insediamento di pubblici servizi e attrezzature moderne per la mobilità leggera. Sono 11 i distributori dismessi in città, per i quali – previa bonifica dell’area e anche con attivazione di concorsi di idee e bandi per raccolta di manifestazioni di interesse – si intende favorire la riconversione e il riuso per funzioni legate alla mobilità sostenibile (ad esempio, ricarica auto elettriche, stazioni di bike sharing, punti di raccolta Bicibus e Pedibus), pubblici esercizi e servizi alle persone;

estensione al Villaggio Industriale Crostolo e alla Zona industriale di Corte Tegge dei benefici urbanistici ed edilizi già introdotti nel 2015 per il Parco Industriale di Mancasale;

rafforzamento delle norme a tutela dei cittadini e dell’ambiente per garantire il decoro urbano nei cantieri, innalzando le penali in caso di mancato rispetto, ovvero inasprendo le multe, e gli obblighi a carico dei conduttori. Ciò al fine di contrastare situazioni di abbandono di fatto di materiali e/o macchinari in aree tenute a cantiere, ma non operative, con l’esito di un degrado complessivo dell’area;

ampliamento della tipologia di interventi di recupero dell’esistente ammessi tramite intervento edilizio diretto, riducendo pertanto tempi e costi amministrativi;

accelerazione del completamento delle opere di urbanizzazione per i piani urbanistici, in particolar modo per quelli già in parte attuati per la componente della residenza privata.