Reggio. Area verde di Piaggia, presentato l’accordo in Commissione

E’ stata presentata questa sera dal vicesindaco Alex Pratissoli alla Commissione consiliare Territorio la proposta di Accordo fra Comune di Reggio Emilia e ditta EdilGrisendi per il trasferimento dei diritti edificatori da via Piaggia, lotto edificabile dal 1984 e destinato dal nuovo Piano urbanistico generale (Pug) a verde pubblico grazie alla rinuncia dell’impresa a costruire, nonostante i diritti acquisiti.

L’Accordo prevede una serie di compensazioni, che tutelano il valore complessivo dell’investimento e dei beni privati, ma con una diminuzione delle volumetrie. Dalla selezione delle aree, sono state escluse da subito quelle già destinate a verde agricolo o pubblico.

“Lo avevamo promesso, lo realizziamo – dichiara il sindaco di Reggio Emilia Luca Vecchi – L’Accordo con la ditta EdilGrisendi, che ringrazio nuovamente della disponibilità e della sensibilità alle ragioni sociali emerse nei mesi scorsi, consente una soluzione equa e razionale. Quella di via Piaggia è un’area edificabile dal 1984 e nei decenni è stata utilizzata spontaneamente e in buona fede dai residenti come luogo di relazione, attività fisica e ricreazione, diventando una ‘piazza’ del quartiere. Quell’area resta verde e, attraverso questo Accordo a cui seguirà l’inserimento nel Pug delle nuove previsioni urbanistiche e l’acquisizione da parte del Comune, diverrà quel che di fatto già è: un parco pubblico connesso alla zona verde pubblica esistente, adiacente alla scuola d’infanzia Allende, ed un Corridoio ecologico significativo per la compensazione climatica.

“Le nuove aree prescelte, nelle quali EdilGrisnedi potrà mantenere ed esercitare i propri legittimi diritti edificatori – conclude il sindaco – sono già fra quelle previste come edificabili in base alle norme vigenti: l’intervento non consumerà pertanto nuovo suolo agricolo, ma interesserà dei lotti già destinati a edificabilità con una riduzione complessiva degli alloggi. Individuare le nuove modalità di ‘compensazione’ e costruire il percorso che rendesse realizzabile l’operazione non è stato un automatismo, un fatto scontato. Ciò è stato possibile grazie, oltre alla disponibilità della ditta, al lavoro prima di ascolto e dialogo e poi alla preparazione della procedura amministrativa realizzata dal Comune”.

VIA PIAGGIA: LA STORIA – L’area di via Piaggia è edificabile fin dal Prg 1984. Risale al 2010 la sottoscrizione di un contratto preliminare di permuta fra l’Azienda ospedaliera di Reggio Emilia e Unieco, avente ad oggetto l’acquisizione da parte dell’Ospedale di aree in proprietà di Unieco in via Marradi, necessarie alla costruzione delle dotazioni territoriali del Core e del nuovo accesso al Pronto soccorso.

In cambio l’Ospedale si impegnava a cedere a Unieco l’area di via Piaggia, avente una superficie di circa 10.000 metri quadrati per la realizzazione di 27 alloggi, previsti in un condominio composto da due corpi di fabbrica e tutti gli altri in villini a tipologia abbinata. Nel 2011 il Consiglio comunale ha approvato i contenuti di un accordo preliminare fra Ospedale ed Unieco rendendo possibile la realizzazione del progetto del Core. A seguito della dichiarazione di insolvenza di Unieco, che nel frattempo ne aveva ricevuto la proprietà, l’area è stata trasferita dal liquidatore a EdilGrisendi che ha presentato il Progetto planivolumetrico convenzionato per l’attuazione della previsione urbanistica.

I CONTENUTI DELL’ACCORDO FRA COMUNE E EDILGRISENDI – L’Accordo integrativo fra Comune ed EdilGrisendi stabilisce che, con l’approvazione del Piano urbanistico generale (Pug), prevista per il secondo semestre del 2022, il Comune acquisisca dalla ditta l’area edificabile di via Piaggia e la trasformi in verde pubblico; in cambio la ditta ottiene dal Comune il diritto ad edificare altrove per un controvalore analogo all’area di via Piaggia, pur se con una complessiva riduzione dell’edificato sul territorio.

Fra i criteri condivisi nella scelta delle aree come compensazione della cessione di via Piaggia, fin da subito l’Amministrazione comunale ha escluso la possibilità di individuare aree agricole esterne al territorio urbanizzato ed aree già destinate a verde pubblico. La scelta è infatti ricaduta su aree urbanizzate e urbanizzabili così individuate nel Piano strutturale comunale (Psc) tutt’ora in vigore. Inoltre la ditta ha richiesto di poter mantenere la stessa tipologia edilizia di via Piaggia, ovvero prevalentemente villini bifamigliari e condomini a basso numero di unità immobiliari.

QUADRO DELLE COMPENSAZIONI PER LA DITTA – A fronte dell’acquisizione definitiva dell’area di via Piaggia da parte del Comune, da trasformare a verde pubblico, viene concesso ad EdilGrisendi:

di trasformare 10 alloggi già in sua proprietà su area edificabile in via Settembrini da Edilizia residenziale sociale (Ers) a Edilizia libera;

di acquisire dal Comune un’area già destinata alla realizzazione di 13 alloggi di Edilizia residenziale sociale in via San Marco, prevedendone la vendita convenzionata;

di attuare con intervento edilizio diretto convenzionato la previsione di Psc relativa alla costruzione di 6 ville abbinate per un totale di 12 unità immobiliari fra via Pestalozzi e via Petit Bon, nel rispetto delle alberature presenti e del mantenimento dei Corridoi ecologici.

L’intervento prevede inoltre la riqualificazione delle due vie, con il potenziamento e la valorizzazione del patrimonio verde, il miglioramento della illuminazione pubblica e della videosorveglianza, un nuovo assetto dell’arredo urbano conforme ad una Zona 20Km/H per privilegiare la presenza di pedoni e biciclette.

CONCLUSIONI – Pertanto, l’esito complessivo dell’Accordo sul territorio comporta la riduzione di 15 alloggi dati dalla differenza fra il diritto edificatorio maturato da EdilGrisendi in via Piaggia e l’intervento di via Pestalozzi e la contemporanea acquisizione da parte del Comune di circa 10.000 metri quadrati in via Piaggia da destinare in parte, per circa 9.000 metri quadrati, a verde pubblico e in parte ad ampliamento dell’area cortiliva del plesso scolastico Einstein–Ca’ Bianca.